容積率

容積率（Plot Ratio比率比率/Floor   Area   Ratio/Volume   fraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個居住區總建筑面積與用地面積的比值，是衡量建設用地使用強度的重要指標，也是一項經濟指標。除了經濟因素，容積率的大小也會受到環境的影響，所以容積率也可以作為一個開發小區的環境指標。根據規劃管理需要，地下建筑面積可計算地下容積率。有些土地不會計入容積率，這通常涉及城市規劃、土地使用法規等復雜考慮，具體情況可能因國家和地區而異。

我國從20世紀80年代開始采用容積率容積率指標是城市規劃中影響地價的最重要因素，其大小決定了土地建設開發的強度。在一定的建筑密度下（地上建筑面積與土地面積之比）在這種情況下，容積率與層數成正比。同樣，在樓層數一定的情況下，容積率與建筑密度成正比。

對于購房者來說，買房時選擇容積率低的小區，這樣入住后環境會很舒適。對于開發商來說，容積率決定了地價成本在房子中的比重容積率越低，建筑密度越低，開發商可以用來回收資金的面積就越少。

容積率是西方國家（主要是美國）本世紀以來，城市土地分區管理制度的實施采用了一個重要指標。容積率最初是從美國芝加哥引入土地管理制度，多年后發展成為一個全球性術語。

在中國 s改革開放，即計劃經濟時代，土地是公有的，國家通過計劃規定用地規范，完全壟斷了土地資源，限制了土地交易，導致土地市場低迷。改革開放以來，隨著社會主義市場經濟體制的逐步建立，我國各個領域逐漸被市場觀念所主導最顯著的變化是明確了土地使用權，使土地從“公有公用”轉變為“公有私用”，促進土地向市場流動，房地產市場蓬勃發展。為維護市場經濟時代土地開發的公共利益，確立規劃與開發控制的關系，我國借鑒西方國家特別是美國的城市土地分區管理制度，引入容積率指標，幫助解決經濟利益的分配和分享問題。首先，合理的容積率可以節約土地資源，實現高效用地。其次，容積率規劃政策采取自由裁量，根據土地開發情況靈活制定容積率，優化資源配置，適應城市發展的復雜性、不確定性和動態。容積率的引入適應了新形勢和背景下規劃管理和規劃控制的需要，成為城市規劃管理部門控制土地開發強度的重要工具。

中國 美國的容積率研究經歷了近30年的發展，不斷適應城市發展的不同階段。20世紀90年代，我國學者開始系統闡述容積率的概念及其計算方法比如鄒德慈通過對容積率的科學分析，提出了基于修正系數的政府與開發商土地經濟雙贏模型。梁鶴年對容積率的引入和應用進行了批判性反思，認為容積率是基于整體規模限制，以人口密度為主要因素推導出來的、以容積率為補充的城市密度管理路徑更適合中國 ■國情。從一般的技術流程來看，容積率的設定經歷了三個基本流程：總體控制（宏觀）——密度分區（中觀）——基準體積和繪圖校正（微觀）中國調控容積率由來已久（FARR）作為城市規劃的關鍵工具，它主要決定了城市住宅建設的高度和密度。按照《城鄉規劃法》的規定，城市中的建設用地地塊必須符合法定容積率限制，通常不得超過既定標準。2020年，中國的城市化率將達到63.89%城市發展正從規模擴張向質量效益升級轉變，從管理空間供給向管理空間質量效益轉變。因此，容積率控制的價值取向、管理目標和技術手段都在變化。

具體計算規則要以《建筑工程建筑面積計算規范》為準（GB/T50353-2013）以及當地相關部門的文件進行計算以下是北京市規劃委員會的一個例子關于發布《容積率指標計算規則》的通知〔2006〕851號

一、容積率是指某地塊地上總建筑面積與總建設用地面積的計算值。地上總建筑面積計算值為建設用地內各建筑物地上建筑面積計算值之和；地下營業面積，其營業面積不計入建筑面積容積率的計算。一般情況下，建筑面積計算值為《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2005)的規定執行；如遇特殊情況，適用本規則的下列規定。

二、當住宅建筑的標準層高大于4.9米(2.7米+2.2米)，無論樓層是否有夾層，建筑面積的計算值均按樓層水平投影面積的兩倍計算；當住宅建筑高度超過7.6米(2.7米×2+2.2米)，無論樓層是否有夾層，建筑面積計算值均按樓層水平投影面積的3倍計算。

容積率

三、辦公樓標準層高超過5層時.5米(3.3米+2.2米)，無論樓層是否有夾層，建筑面積的計算值均按樓層水平投影面積的兩倍計算；當辦公樓的高度超過8.8米(3.3米×2+2.2米)，無論樓層是否有夾層，建筑面積計算值均按樓層水平投影面積的3倍計算。

四、當普通商業建筑的標準層高大于6.1米(3.9米+2.2米)，無論樓層是否有夾層，建筑面積的計算值均按樓層水平投影面積的兩倍計算；普通商業建筑高度超過10m時(3.9米×2+2.2米)，無論樓層是否有夾層，建筑面積計算值均按樓層水平投影面積的3倍計算。

五、計算帶陽臺建筑的容積率指標時，應按其水平投影面積計算陽臺建筑面積的計算值。

六、地下空間的頂面高于室外地面1.大于5米時，建筑面積計算值按本層水平投影面積計算；地下空間的頂面比室外地面高出不到1.5米，建筑面積不計入容積率。建筑室外地坪標高不一致的，以周邊最近的城市道路標高為準，加0.2米作為室外露臺，再按上述規定批準。

七、住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部位和屋頂獨立式住宅建筑和有特殊用途的大型商業建筑工業建筑、體育館、博物館展覽館容積率暫不按本細則計算，其建筑面積計算值為《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2005)的規定執行。

八、設計單位應當在總平面圖上分別標明建筑面積和建筑面積計算值。

九、這些規則中指定的值都包含這個數字。

十、本細則實施中遇到的其他情況，市計委將及時補充和修改。

十一、本細則自發布之日起實施。

建筑面積一般以《建筑工程建筑面積計算規范》為國家標準，編號為GB/T50353-2013年的規定計算。存在以下特殊情況：

大樓的底層是架空的通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設施等公共用途，架空地板的高度應為2.8米至3.6米之間的建筑面積不計入容積率。

建筑物頂部帶有擋土結構的樓梯、水箱間電梯機房、結構設備管道轉換層、底層車庫、雜物間等。當層高在2.2米及以上的按總面積容積率計算，若高度不足2.2米按其中一部分的面積計入容積率。

建筑物的陽臺，是否是凹陽臺、挑陽臺、未封閉陽臺按其水平投影面積的一半計算，深度超過1.8米的各類陽臺、封閉陽臺按整個面積計入容積率。

半地下室屋頂標高超過室外地坪標高1.0米以上的建筑部分應計入地上建筑面積的計算值：不足1.0米，不計入容積率。

根據相關規定，容積率公式中的總建筑面積不包括地下室、半地下室建筑面積屋頂建筑面積不超過標準建筑面積的10%的也不計算。

容積率由政府規定，一般規定如下：6層以下的多層住宅建筑為0.8至1.211層小高層住宅建筑為1.5 轉2.018層的高層住宅建筑為1.8至2.5，但往往達不到這個要求，容積率小于1.0，稱為非普通住宅。

容積率影響開發成本

對于房地產開發商來說，建筑容積率直接決定了土地成本在項目開發總成本中的比重地價是一定容積率下的地價，同一地塊不同容積率下地價不同沒有容積率來討論地價是不科學的，也是沒有意義的。據估計，土地成本與房地產開發成本的比例為40%各地通過拍賣競爭獲得土地土地成本甚至占到了開發成本的60%以上。

容積率影響住房質量

根據容積率的環境內涵，建筑容積率與綠地率停車場覆蓋率等環境指標密不可分。一般來說，容積率越低，居住舒適度越高：容積率越高，項目內人口密度越大，造成單位人口共享的教育、醫療、停車場、交通設施、健身娛樂等基礎設施的使用份額有所下降。同時，從開發商 s的觀點，對于容積率較大的項目，一般采用大進深，但出于建筑成本和建筑限高的考慮，樓層的高度會隨著進深的增加而降低，從而使得采光、通風和視野效果變差。

容積率影響周邊規劃

容積率是詳細規劃的核心指標，合理的容積率會影響周邊地區的人流、物流、資本流動的密度具有積極的影響并刺激商業、服務業的發展等，從而產生集聚效益，尤其是在配套設施完備的地方，可以產生巨大的集聚效益，引起周邊地區房價的上漲。但當容積率過高時，容積率會增加對周邊配套設施的壓力，導致整個地塊環境惡化，對房價產生負面影響。

生態環境

容積率受工作和生產環境需求的影響，過高的容積率會損害城市規劃、建筑設計中對日照和衛生消防的要求會降低城市現代化水平。城市規劃法規和技術規范中的環境容量、建筑間距綠地率等規定可以影響容積率。

存在問題

當地政府和對容積率的態度

地方政府并不特別重視容積率。2010年，部分地區城鄉規劃配套法規建設相對落后，近一半省份、自治區、直轄市未完成配套法規制定，在房地產開發中存在違法違規行為、政府相關部門監管不力的問題依然不同程度存在。2011年1月1日實施《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》，對容積率調整等規劃指標管理做出了更嚴格的規定，規范和控制了詳細規劃、容積率等規劃指標的修改和管理起到重要的指導作用。

辦事流程問題

地積比率的厘定及規劃的存在“各說各話”交叉打架”難題。比如，2017年以來，湖北省各地普遍出臺了經濟社會發展規劃、土地利用規劃、城鄉規劃、環境保護規劃等，由不同部門編制。發改管目標、國土管指標、規劃管坐標、環保管達標”，各個部門、多個計劃的目標體系和價值維度的差異，往往導致不同計劃之間的口徑和規定不同。在一些技術細節上，規劃也是不兼容的，比如國民經濟和社會發展規劃期限一般為5年，土地利用規劃一般為15年，城鄉規劃一般為20年，以及各規劃的分類標準、數據統計口徑、地圖的坐標系也不一致，導致規劃實施的情況時有發生“打架”這種奇怪的現象不僅削弱了規劃的權威性和控制力，還導致審批權分屬多個部門，使得建設項目的審批過程漫長而低效。2018年，湖北省推出“多規合一”工作，解決不同方案之間的問題“各說各話”交叉打架”問題。

容積率使用中存在的問題

房地產開發領域存在違規變更計劃、容積率的調整。2009年4月至2010年12月，住房和城鄉建設部監察部集中開展了違法變更規劃和調整容積率專項治理。一年多來，全國共查處房地產項目98577個，涉及土地面積58.16萬公頃，糾正處理違規變更規劃調整容積率項目2150個，涉及土地面積7545公頃，督促相關單位繳納土地出讓金和各項費用158.02億元，罰款7.92億元，吊銷規劃行政許可47件，查處違反城鄉規劃管理案件1101件。住房和城鄉建設部、監察部專項治理辦公室直接組織力量核查案件線索21件，督辦移交群眾舉報案件線索195件。通過專項治理，擅自改變房地產開發規劃的、調整容積率的問題已經得到控制。

容積率確定中存在的問題

根據有關規定，出讓國有土地使用權，必須制定具體的控制性詳細規劃，并取得城市規劃行政主管部門的規劃設計條件和圖紙。這些條件和圖紙是土地出讓合同的基本內容。規劃設計條件的合理性直接影響總體設計方案的合理性，但現實中規劃管理部門在出具這些條件時存在問題。比如，控制性詳細規劃是規劃管理的核心依據，但在中小城市其實施覆蓋率并不高。賣地時，有些地方不 甚至沒有具體的規定。管理者通常只根據總體規劃粗略設定容積率，或者只設定一個范圍，導致規劃指導性差。

微觀影響

容積率的變化可以提高居住舒適度和生活質量，滿足居民的實際需求。比如2023年，廣州市規劃和自然資源局發布并正式實施《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，廣州市規劃和自然資源局表示，為了促進“未來社區”健康住宅”建設，《容積率辦法》將減少半開放空間和半容量的比例在住宅套房從原來的不超過15的室內建筑面積%放寬至20%，并允許設置不小于40的連續開啟率%主景觀陽臺不限制其深度。根據規定，半開放空間是指除護欄外，至少一面沒有任何圍護結構，具有永久性屋頂的開放平臺，如建筑物的陽臺、入戶花園、空中花園，以及結構內或平臺花池和空調貨架等。

結合廣州 充足的陽光、濕熱、由于氣候多雨，《廣州市建筑工程容積率計算辦法》適當增加陽臺等半開放空間可以提供遮陽、通風、綠化休閑空間，提高居住舒適度和生活質量，既體現地方特色又滿足居民實際需求。增加半開放空間和半容量的比例一是鼓勵建立室內花園，方便通風，滿足家庭消毒需要、臨時存儲和其他緩沖目的；二是鼓勵設置大進深的多功能凸陽臺，作為住戶的承重 休閑、健身、種植具有多種功能場景的復合空間，以緩解居民 需求戶外環境，讓居民在家感受自然氛圍；三是鼓勵建立獨立的生活陽臺，與景觀陽臺分開，加強空氣對流。

中國有一些城市，比如上海、南京等地采取了容積率獎勵和開發權出讓政策，并制定了相應的獎勵前提和標準。早在 19873356 《民用建筑設計通則》就有規定：在給定建筑覆蓋率和建筑容積率的建筑基地內，如果建設單位愿意利用部分開放空間或部分建筑，(比如天井下層的屋頂平臺、底層、廊道等)作為一個開放空間，無條件地、作為公共交通的永久規定、僅用于休息和活動時，經當地規劃部門確認，可提高該地塊內的建筑覆蓋率和建筑容積率”規定在2003  《上海市城市規劃管理技術規定》：舊城區的建筑基地為公眾提供開放空間，符合消防、衛生、在滿足交通等相關規定的前提下，建筑面積在滿足管理部門對開放空間技術規定的基礎上，可給予獎勵。

2021年合肥出臺《合肥市裝配式建筑容積率獎勵實施細則（試行）》，明確了獎勵細則。一是符合裝配式建筑標準的商品房項目，外墻預制部分的建筑面積可以不計入交易地塊的容積率。二是獎勵上限，即不計入容積率計算的建筑面積不得超過單體建筑面積的3%三獎勵對象應以單體建筑為獎勵單元，混合建筑按比例獎勵。四是明確外墻預制部分未達到獎勵上限的，按實際建筑面積給予獎勵。

一提供國有土地使用權，國有土地使用權出讓前，市、縣人民政府城鄉規劃主管部門政府應當根據控制性詳細規劃，提出容積率等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定容積率等規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。容積率等規劃條件未納入土地使用權出讓合同的，土地使用權出讓合同無效。以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，由建設單位向市、縣人民政府城鄉規劃主管部門市人民政府申請建設用地規劃許可，應當由市、縣人民政府城鄉規劃主管部門政府應當根據控制性詳細規劃，核定建設用地容積率等控制性指標，核發建設用地規劃許可證。建設單位可以向當地人民政府土地行政主管部門提出申請縣級以上人民政府申請用地后，取得建設用地規劃許可證。

二是任何單位任何人都應當遵守經依法批準的控制性詳細規劃確定的容積率指標，不得隨意調整。確需調整的，應當按照《建設用地容積率管理辦法》的規定執行，不得以政府會議紀要的形式調整容積率，代替規定的程序。

三是國有土地使用權劃撥或出讓前需要調整控制性詳細規劃確定的容積率的，按照《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》第二十條的規定執行。

第四，當地人民政府城鄉規劃主管部門縣級以上人民政府審核建設項目時，要嚴格審查建設項目是否符合容積率要求。未經核實或者核實不符合容積率要求的，建設單位不得組織竣工驗收。

五是因建設單位或個人申請容積率調整導致不能按期開工的項目，按閑置土地處置相關規定執行。

第六，建設單位或者個人違反《建設用地容積率管理辦法》規定，擅自調整建筑容積率的，由當地人民政府城鄉規劃主管部門縣級以上人民政府應當依照《城鄉規劃法》第六十四條的規定進行調查處理。

第七，違反《建設用地容積率管理辦法》規定調整容積率或違反公開披露規定的，對相關責任人員依法給予處分等等。